第 03 问 · 项目可行性——赚不赚
投资回报分析
钱怎么进出，这个项目值不值得做？
它解决什么问题
钱怎么进出，这个项目值不值得做？
前面所有问题都汇到这里：这个项目赚不赚钱、要投多少现金、什么时候回本。决策最终就落在这份报告上——也正因如此，喂给它的输入质量，比模型本身有多精巧更重要。
多数可行性模板把自己生成的成本项当成定数，只允许在下面加新行。这是反的——最可能出错的那一条，恰恰是模板最有把握的那一条。所以在这个模型里，任何数字都要先经分析师对照证据核过，才允许进入。
怎么做出来的
这份报告是怎么做出来的
完整的开发财务模型，逐条搭建——每一条成本都经分析师核对并重新推导，而不是照单接受模板输出，包括自动生成的那些。它的输入不是拍的：套数来自分割报告，售价来自市场分析，工期来自审批证据。
搭建成本结构
取得成本、法定费用、顾问费、施工、融资、销售与应急费——每一条都经分析师核对与调整，包括模型自己算出来的那些。
在时间轴上铺开
施工按 S 曲线铺开而非直线平摊，权益与债务分开计列，利息按发生滚存。
找出峰值资金占用
决定项目能不能融到资的，不是总成本，而是现金曲线的最低点。
做逆境测试
售价下行、成本上行、工期延长——单独测，也组合测。只有在基准情形下才成立的项目，不算项目。
您会拿到什么
报告里有什么
全成本明细与假设注明
每一条逐项列示，注明来源与假设——任何一个数字都可追溯、可质询。
权益与债务分离的现金流
S 曲线施工支出、分阶段提款、利息按发生滚存。
峰值资金与利息
曲线的最低点，以及为它付出的融资成本。
多情景敏感性分析
售价、成本与工期的变动，分别测算并做组合测算。
方案对比
方案在同一套假设下并排对比，假设全部写明，让这些数字在交接之后依然经得起审视。
它不会声称什么
边界，写明在此
方案并排对比，从不自动排名。建议由专业人士署名给出，模型所有假设对您可见。
谁需要它
什么时候这份报告值回成本
已持有土地
这块地的最优规模是多少，值不值得动。
看看适合您的方案 →准备开工
您财务模型里的审批周期，是猜的还是算的？
看看适合您的方案 →
咨询之前
关于这份报告的常见问题
这些输入从哪里来？
凡是您做过的报告，就从那里来：套数与可建包络来自土地分割，价格指标来自市场分析，工期来自审批证据。尚未确立的输入，会标为假设，而不是当作结论呈现。
你们会告诉我哪个方案最好吗？
方案并排呈现，从不自动排名。您需要建议时，由署名的专业人士给出并解释推导过程——而不是靠给某一列排个序得出。
这份文件可以直接拿去贷款吗？
它的结构贴合资金方提问的方式，这类谈话通常也从它开始。但资金方仍会做自己的信贷评估，并可能要求一份注册估价报告。
咨询投资回报分析
每份报告都按您的地块定制。把地址和您正在做的决定告诉我们，开工之前我们会先确认范围与费用——包括是否应该先做另一份报告。