可行性模型里，最该被追问的那些数字

可行性模型里，最该被追问的那些数字

图片: Anna Nekrashevich via Pexels

本文仅为面向南澳州土地业主与小型开发者的一般性信息，不构成财务、规划、建筑、估价或税务建议，也不对任何具体项目或模型的可行性作任何评论。建造报价、规格与施工可行性方面的问题，请咨询工料测量师（quantity surveyor）或你的建筑商；建成后的住宅或地块大概能卖多少，请咨询独立估价师与熟悉当地的中介；一块地能容纳什么、方案会落入哪条评估路径，请咨询规划顾问（planning consultant）；开发行为如何被征税，请咨询注册税务代理（registered tax agent）；融资结构与偿付能力，请咨询你自己的会计师或信贷经纪。市场行情与法定安排都会随时间变化，依赖任何模型——包括你自己做的那份——之前，请先核实当前状态。

表格越完整，越容易让人放下戒心

一份可行性模型摆到你面前时，往往看起来已经「做完了」：列对得整整齐齐，小计层层勾稽，最后一行加粗的净利润稳稳落在页脚。排版在这里干了一件安静而危险的事——它转移信任。一个某天下午被随手敲进单元格的猜测，和一个有报价、有日期、有签名的数字，经过表格的洗礼后看上去一模一样。等模型传到你手里，猜测已经被格式化成了事实。

把这一点挑明，是因为可行性模型出问题的位置，未必在算术。算术当然也会错——公式可能引错单元格，小计可能悄悄漏掉一行，某一步逻辑可能建在一处误读上，所以任何你打算依赖的模型都该有人复核过。但公式上游的那些输入，至少值得和算术一样被复核——尤其是那个没人标注「这只是估的」的输入，因为一旦标注，这页纸看起来就不那么完整了。

先交代本文的位置。它是可行性模型能决定什么、不能决定什么的姊妹篇：那篇问的是「模型能替你回答哪些问题」，这篇问的是更靠前的一件事——模型里的数字是从哪来的。两个问题各自独立，都答清楚了，最后那行加粗的数字才配得到你的信任。想看一份可行性研究逐行怎么搭，另有专文见阿德莱德地块的可行性研究怎么做。本文的范围更窄：任何摆到你面前的模型里，有四个输入值得逐个审问，另有一条检验标准能拦住大部分麻烦。

追问户数：谁推出来的，对照了哪些约束

户数——模型假设这块地能承载多少套住宅或多少个地块——是其余一切倚靠的那个输入。收入按它去乘，建造成本随它放大，改动它，整页纸都会跟着变。所以第一个问题不是「这个户数看着合不合理」，而是：这个数是谁推出来的，对照了哪些约束？

规划顾问读过产权、分区、叠加控制（overlay）、临街面、地役权和接管线条件之后形成的户数，与拿地块面积除以一个假设的单块面积得出的户数，中间隔着一条宽沟。两种算法都能给出一个干净的数，但只有一种对照过这块地的实际条件，也因此更有依据。模型通常不会告诉你它装的是哪一种，所以你得开口问——如果答案是「中介材料上写的」或者「附近某个项目做到过」，那就把它当成一个愿望来对待，直到有资质的人对着这块地验证过为止。

问题底下还压着两条边界。其一，概念方案画得再细，也仍以取得规划许可为前提：批准什么由 relevant authority（相关审批机构）认定，这块地大概率能支持什么由你自己的规划顾问向你提出建议——这是两个不同的角色，没有哪份可行性模型能把它们合并成一个。其二，如果模型的户数押在一次预期中的重新分区（rezoning）上，请记住：重新分区本身并不授予开发批准；分区一旦调整，这块地究竟可以申请什么，是该拿去问你的规划顾问或律师的问题，而申请仍然要递交、仍然要被认定。一个默默假设这两步都已经成功的户数，不是输入，是加了边框的愿望。

追问建造单价：谁的报价、什么日期、什么规格

建造单价看起来是一个数，其实是挤在同一个单元格里的三项主张：这是谁的报价？报于哪一天？对应什么规格？

「谁的报价」重要，因为单价是有出身的。建筑商对着这块地的实际图纸算出来的价，是一种证据；从上一个项目里记下来的价，或者从模板作者那里继承来的价，是完全另一种——而单元格把它们显示得毫无区别。「哪一天」重要，因为建筑造价是会移动的，报价只是它被给出那天的市场快照。围绕设计定稿之前取得的价格搭起来的模型，装着一个保质期可能已经过了的数字，而页面上不会有任何提示。「什么规格」重要，因为不知道买到什么，单价就没有意义：什么档次的收口，有没有包含这块地一定会要的东西——挡土、回填、拆除、接驳管线、必须顺着地势走的车道。两个相差很大的单价可以同时都是对的，因为它们定价的是两栋不同的房子。

这些是该拿去问工料测量师或建筑商的问题，不是表格作者一句断言能了结的。表格能做、也应该做的，是在单价旁边记下它的来源、日期和规格依据。如果模型答不出这三样，这份沉默本身就是审查结论。

追问审批时长：一个点，还是一个区间

即使没有哪一行叫「时间」，时间也写在可行性模型里。项目等待决定的每一段时期，土地都在被持有，持有成本照常累积，不管模型印不印出来——地税，以及视这块地如何持有、如何融资，还可能有利息、保险，和被占用的那些机会。所以时长假设值得和任何成本行一样被审问：这个时长出自谁的经验？背后的案例集有多可比？

这里有一个值得当心的风险：单点估计。一个只装着一个干净时长的模型，等于在断言「审批要多久」是一个可以查到的事实——而它其实是一个必须亲手估出来的分布，这套论证完整地写在南澳的开发审批到底要等多久里。表面相似的申请可以带着不同的评估路径、不同的转介触发、不同的公示结果，时长随之散开。在我们参与合著的一项南澳规划申请研究里，真正起作用的模式是：可比案例聚成带着可辨认尾部的区间——这正是可行性模型应当持有的形状。只装一个时长情景的模型，谈不上乐观或保守，只能说没被检查过。

于是，对任何模型该提的问题不是「这个时长对不对」——没有人能提前担保这一点——而是「较慢的那个情景下，模型还立得住吗」。如果净利润只有在审批落在区间里偏乐观的一端时才成立，你就得到了那行加粗的总数本来不打算主动交代的信息。

追问预备金：有定价的缓冲，还是一句愿望

预备金那一行，是模型暴露品性的地方。对它只需要问一句：这是一笔按风险定价的缓冲，还是一句愿望？

按风险定价的缓冲，是对着一件件叫得出名字的暴露搭起来的：地质勘察做完之前无法确认的地基条件；机构答复之前无法确认的接驳费用；取得报价那天与真正签合同那天之间的价格漂移。每一项都能被点名，由它们拼出的预备金可以逐行为自己辩护。愿望则是因为模板里有这一行才被敲进去的一个数——按惯例选的，按习惯定的，和这块地没有任何连接。

另有两个信号值得认识。第一，看预备金在压力下的遭遇：作者一路削减缓冲、直到净利润跨过门槛的模型，已经替你回答了它可靠不可靠。第二，别让预备金和利润率互相糊在一起。预备金的职责是吸收出错的部分；利润率是承担整个项目风险应得的回报，一个项目究竟需要什么样的利润率，是它自己的题目，见开发商怎么看按成本计的利润率。花掉预备金去养肥利润率、或者靠利润率来原谅一个空心的预备金，都是把两份工作搞混了——而搞混的代价，总在最糟的时刻兑现。

检验一份模型的，是来历，不是精度

把四个追问收拢，其实是同一个问题问了四遍：这个数从哪来？我们对它有多少把握？

这就是可行性模型的检验标准。不是精度——精度很便宜，最危险的模型恰恰是看起来最精确的那些。标准是来历：每一个要紧的行，能不能替自己作答。这个数是谁提供的，哪一天提供的，依据什么证据。而当诚实的答案是「还没有人提供——这只是占位」时，模型有没有明明白白写出来，而不是给占位符穿上和正式报价一样的字体。

这也是为什么模板生成的那些行，最值得被追问，而不是最不值得。模板的固定行装着没有任何项目参与者选过的默认值，出自与你无关的情形，日期无人记录。问题不在于模板里的数字必然是错的，而在于锁死的行不给你查证的通道——打不开的东西，就追不了来历。一份每一行都能被编辑、注明来源和日期的模型，胜过一份行被锁死的模板，道理和「能被盘问的证人胜过不能被盘问的」相同：不是因为证词更悦耳，而是因为它经得起检验。

由此落下来的习惯说起来很简单：给每个要紧假设标上来源和日期；把未经核实的标成未经核实；然后把被追问过的输入逐个推向不利的一端，一次推一个，重新算净利润，看结果扛得住哪些移动。一份模型真正的产出不是一个数，而是一张「这个数依赖哪些输入」的地图——这张地图告诉你，接下来该把哪些问题带去问你自己的顾问。

把追问落成一份经得起盘问的报告

如果你想直接从一份为「被审问」而造的模型出发，这正是我们的投资回报分析报告存在的目的。报告里每一条成本行都可编辑、注明依据，供你自己的顾问追溯、质疑和替换任何输入；凡涉及市场证据之处，我们做的是汇总与统筹，来源可供你自己的顾问逐条核查；关于市场价值的结论，由你委托的执业注册估价师（certified practising valuer）出具，本报告不是估价报告，也不能替代估价；整份文件是基于历史案例的循证评估，不是对任何结果的保证；其中的概念方案一律以取得规划许可为前提。凡涉及方案比较，各选项并列呈现、不做自动排序，任何建议由一位署名的专业人士签署并为之负责。Cyberate PM 的角色是统筹这些输入——来自工料测量师、估价师、规划顾问以及你自己的税务与法律顾问——而不是替代他们出具意见。报告涵盖的内容见投资回报分析报告。当上面那些追问需要放到整块地上、而不只是放在一份模型里回答时，那是房产开发可行性。如果想先聊聊你的项目值不值得做一份，和我们谈一次——聊一聊，是把上面那些追问分清楚的实际办法：哪些已经有了答案，哪些是你面前那份模型一直在指望没人开口问的。